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[市場行情]為什么春節后的上虞房地產市場如此火熱 [復制鏈接]

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只看樓主 倒序閱讀 使用道具 樓主  發表于: 2019-03-15 11:49:02

(一)火熱

最近上虞的房地產市場很熱,周邊很多公務員、銀行、教師朋友都開始買新房,問問他們家里具體情況,根本就不是拆遷戶,那他們哪來的錢呢?

網上總是有人說,房子以后肯定是越來越多的,住都住不完,這是一句真話,也是一句沒有道理的話。

房和房是不一樣的。

(二)板塊

整個上虞,呈現出明顯的新城區、主城區、老城區、鄉下的版塊概念,這里的新城區包括:前江社區、高鐵新城、E游小鎮即濱江新城、曹娥江西岸從三環到四環之間的版塊等等。

主城區包括:舜江東路以北,三環路以南,中間夾著的整個城北版塊。

老城區包括:舜江東路以南,龍山以西,一直往南,龍山和曹娥江兩邊往中間夾,一直到老一百、多寶講寺,老一百為止,形成一個倒三角漏斗狀版塊。

鄉下:城南版塊、梁湖街道、小越街道、崧廈等等,基本屬于鄉下。東關街道還有點希望,高鐵站建成后有望融入新城區,但目前還是鄉下。有的同學不服,都叫街道了,為什么還是鄉下?

我們說,鄉下不鄉下不是看名字的,沒有城市界面和城市配套,無論干點什么都必須開車趕到城北去的,都叫鄉下。

房子和房子不一樣的第一個意思是,地段不一樣。新城區和主城區,大家都想買、想住那里的房子。帶學區、帶購物中心、帶好醫院、帶寬馬路和停車位,“城市生活”。老城區人和鄉下人嘴上硬得很:“堵車”“污染”“鴿子籠”“不如鄉下別墅舒服”,但身體是很誠實的,基本表現就是一到雙休就往城北趕,電影購物培訓班洗腳搓麻約飯一條龍。

(三)產品

整個上虞的房地產產品市場,也是分化的。

去掉別墅、排屋、超大平層豪宅類,去掉集體土地宅基地自建房、小產權房、商住樓、酒店式公寓、集體宿舍等等雞頭雞腳類產權有問題“非住宅”以后,以正常住宅分類,簡單來說可以區分為三種產品:

高品質電梯房:包括保利大國璟、金昌樾府、城市之星、東方名都、尚城國際、水尚名都、寶華和天下家天下、石榴悅瀾灣、綠城桂花園等等。

低品質電梯房和雙學區樓梯房:高豐家園、后村家園、新世紀花園、頭甲公寓、二甲新苑、四甲新家園、恒利新村、西橫河新村等等。

老破樓梯房:又老又破遍布于老城區的老舊房產。

房子和房子不一樣的第二個意思是,產品不一樣。住在老破樓梯房的,想換成二手低品質電梯房或者雙學區樓梯房,住在二手低品質電梯房的,想買新房或高品質次新房。“我就想安耽點,這一套就住到死了”對于說這種話的人,我們學習XJP新時代中國特色社會主義思想和秉承“擼起袖子加油干”的人是非常鄙夷的,“人沒有夢想,和咸魚有什么分別”!

(四)維度

地段、產品只是兩個最簡單的維度,其他還有產品類型維度:獨棟別墅、排屋、洋房、小高層、高層,對應著容積率從0.5一直到2—3;

還有物業管理維度:濱江、綠城物業3元一方,到普通物業1-2元一方,到社區集中管理5毛一方,到沒有物業樓道自己掃;

還有房地產商品牌維度:保利、石榴、金昌之類大國企和大品牌是第一方陣;亞廈、祥生、萬固之類本地房企是第二方陣;還有其他連名字都叫不上來的小開發商。

這張單子可以一直列下去。

房子和房子之間是絕對絕對不一樣的,有時候這種不一樣比人和狗之間的不一樣更嚴重。

(五)換房

所以,永遠不存在住都住不完的房子,事實的真相是,好房子人們都去搶,都去買,都想住,爛房子吐血、跳樓、3折甩賣不掉,沒人住的那種,永遠屬于后者。

兜兜轉轉扯了那么多,那么又回到了開頭的話題,為什么新房市場這么火爆?明明有錢的都是拆遷戶,難道都是拆遷戶在買保利、祥生、石榴、萬固、亞廈、金昌這些最好的房子嗎?事實不是這樣的,而是:

梯次換房。

房子和房子是不一樣的,事實的真相是,人們追求住得越來越好。而怎么才能達到這個要求呢,通過梯次換房。

(六)怎么換

第一級:拆遷戶買老破樓梯房,老破樓梯房業主賣出。拆遷戶拿著一萬多一方的賠償款,要解決家中好幾戶人口的居住問題,排除個別家庭條件特別好的,大部分買的還是老城區和開發區的二手樓梯房。這些房子面積大,周邊生活便利,配套尚可,最關鍵的是得房率高,單價便宜,一般是6000—8000一方。拆遷款足夠購買,無需貸款,拆遷戶的痛點是“面積”,“能住得下”是最重要的。

第二級:第二級買家就是第一級賣家,他們拿著錢,去買低品質電梯房和雙學區樓梯房。

第一級賣家或者說第二級買家的階層特點是企業員工、高級藍領、小老板。他們有改善的需求,但沒有太多的積蓄,依靠賣掉自住房,再加上積蓄,再加上信用貸和按揭,堪堪買的起更上一層的住房產品,或改善居住的地段,或買一個好學區的房。

第三級:第三級買家就是第二級賣家,也就是賣掉低品質電梯房或者雙學區樓梯房的賣家,這個階層在上虞這種五線縣城的特點就是公務員、銀行、教師,整體來說這三種職業是站在縣城人口收入排行榜第一梯隊的,排除特例,在縣城只有這幾個職業買的起1.5萬—2萬一方的高端樓盤。

他們依靠多年積蓄,或者賣掉自助的低品質電梯房,或者賣掉自持的雙學區樓梯老房,墊墊腳,依靠每個月高額的公積金對沖,只要付得出首付,就能買得起保利、祥生、石榴、萬固、亞廈、金昌。

(七)理性思考、獨立觀點

這一階層的特點是視覺動物,面向他們營銷,關鍵的關鍵是售樓處門頭一定要大,闊,豪奢,樓書要精美,案名取名高大上。畢竟,都是縣城里有頭有臉的人物,逼格一定要給足。

以后,跟人聊天,不要再說房價被中介炒起來、被拆遷戶炒起來、被ZF炒起來、被開發商雇人排隊炒起來這么LOW的話。這個世界上好房子永遠有,有錢人也多的是,是你買不起而已。看一件事物要看其本質,房地產市場的底層邏輯自然被破得干干凈凈。

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只看該作者 沙發  發表于: 2019-03-15 12:01:02
鋼需要死在
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只看該作者 板凳  發表于: 2019-03-15 12:11:14
這是廣告貼嗎? EO(l?Fgw]$  
在線cym141675

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只看該作者 地板  發表于: 2019-03-15 12:14:36
鄉巴佬寫p文,看作者名字“擼一腿”就知道是啥玩意。
離線左今西夏

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只看該作者 4樓 發表于: 2019-03-15 12:34:43
似乎有道理
離線斯文

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只看該作者 5樓 發表于: 2019-03-15 13:17:03
回 3樓(cym141675) 的帖子
cym141675:鄉巴佬寫p文,看作者名字“擼一腿”就知道是啥玩意。 (2019-03-15 12:14)  5B{Eg?  
@<S'f<>g  
啥玩意,我喜歡擼雞腿吃,你有疑問?
離線斯文

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只看該作者 6樓 發表于: 2019-03-15 13:38:46
回 4樓(左今西夏) 的帖子
左今西夏:似乎有道理 (2019-03-15 12:34)  vHx[:vuq:  
q{+Pf/M5  
你是明白人!!!
在線cym141675

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只看該作者 7樓 發表于: 2019-03-15 13:55:39
回 5樓(斯文) 的帖子
斯文:啥玩意,我喜歡擼雞腿吃,你有疑問? (2019-03-15 13:17)  b .|k j  
P:&X1MC  
forest486算垃圾水準評論員,“擼一腿”只有它的一個腳趾頭。
在線林蔭小道

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只看該作者 8樓 發表于: 2019-03-15 13:58:35
寫得蠻“透徹”,官商看了蠻喜歡! |wINb~trz  
~sT1J|  
離線斯文

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只看該作者 9樓 發表于: 2019-03-15 14:03:08
回 8樓(cym141675) 的帖子
cym141675:forest486算垃圾水準評論員,“擼一腿”只有它的一個腳趾頭。 (2019-03-15 13:55)  akxNT_   
.mt%8GM  
cym141675只有擼一腿的一個腳趾頭
在線cym141675

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只看該作者 10樓 發表于: 2019-03-15 14:11:36
回 10樓(斯文) 的帖子
斯文:cym141675只有擼一腿的一個腳趾頭[表情] (2019-03-15 14:03)  /K=OsMl2b8  
/6x&%G:m#  
打一架就知道了。

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只看該作者 11樓 發表于: 2019-03-15 14:15:19
上虞的基本情況分析的還是挺到位的,寫的很好,我也有同感。
離線貓的報恩

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只看該作者 12樓 發表于: 2019-03-15 14:26:16
希望樓主可以住在城里離醫院近的房子, 這樣可以天天去醫院!
在線cym141675

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只看該作者 13樓 發表于: 2019-03-15 14:32:45
回 12樓(貓的報恩) 的帖子
貓的報恩:希望樓主可以住在城里離醫院近的房子, 這樣可以天天去醫院! (2019-03-15 14:26)  (-ELxshd  
j32*9  
醫院陰氣冤氣重

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只看該作者 14樓 發表于: 2019-03-15 14:39:50
有錢人都住鄉下的,天香華庭 玫瑰園 云棲龍山
離線茶亦醉人

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只看該作者 15樓 發表于: 2019-03-15 14:58:22
是在說房價還要漲嗎? "r`2V-E  
離線斯文

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只看該作者 16樓 發表于: 2019-03-15 15:00:16
回 11樓(外地人2003) 的帖子
外地人2003:上虞的基本情況分析的還是挺到位的,寫的很好,我也有同感。 (2019-03-15 14:15)  1[Q~&QC  
us#ji i.<  
識貨!!!!!!!
離線斯文

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只看該作者 17樓 發表于: 2019-03-15 15:01:38
回 12樓(貓的報恩) 的帖子
貓的報恩:希望樓主可以住在城里離醫院近的房子, 這樣可以天天去醫院! (2019-03-15 14:26)  'q{d? K  
6 $5SS#  
閣下一定是住鄉下的
離線斯文

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只看該作者 18樓 發表于: 2019-03-15 15:02:10
回 15樓(茶亦醉人) 的帖子
茶亦醉人:是在說房價還要漲嗎? )~H&YINhn  
 (2019-03-15 14:58)  ad,pHJ`  
b]xE^zM-I`  
沒有這個意思
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只看該作者 19樓 發表于: 2019-03-15 15:07:27
我年后剛看中的城南的龍山官邸今天剛通知我漲價了。怪我那天沒有定下來。為什么我們上虞的房價都在漲啊,其他地方也是在漲嗎。急死我了
離線斯文

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只看該作者 20樓 發表于: 2019-03-15 15:08:54
每年的3,4,5三個月,都是一年里漲幅最大的三個月,有時間再寫一篇細說。
離線love2010

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只看該作者 21樓 發表于: 2019-03-15 15:13:14
回 15樓(茶亦醉人) 的帖子
茶亦醉人:是在說房價還要漲嗎? s w{e |  
 (2019-03-15 14:58)  c8LMvL  
o捕鱼来了辅助 18选7开奖结果查最新 秒速时时规律 709彩票官方网站有几个 湖北快3开奖结 内蒙时时彩跨度走势图 重庆时时彩在线计划网页版 江苏快3开奖历史 走势分析软件 苹果版下载幸运飞艇app软件 七乐彩胆拖 快乐十分技巧黑龙江时时走势图 平码公式破解 天津时时开奖号码表3v时时 快乐赛记录官网 精彩十分开奖号码 体彩四场进球什么意思